양산 신도시의 빛과 그림자: 도시 계획의 교훈

 

쾌적함과 교육 환경, 양산 신도시의 매력

양산 신도시에 처음 발을 내디뎠을 때, 깔끔한 도로와 잘 정리된 녹지, 아파트 단지의 조화로운 배치가 눈에 들어왔습니다. 이곳이 주는 첫인상은 참 쾌적하다는 것이었어요. 주변 지역에서 젊은 부부들이 많이 이사 오는 이유를 알겠더라고요. 아파트 단지가 밀집되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 학원가도 활발하게 형성되어 있으니 아이를 키우기에 정말 좋은 환경입니다. 계획도시답게 공간 활용도도 높고, 거주민 연령층이 젊어서 동네 전체가 활기찬 분위기를 풍기더군요. 저는 이런 점들이 양산 신도시의 큰 매력이라고 생각합니다.

역세권의 아쉬움, 상권이 살아나지 않는 이유

그런데 조금 더 자세히 들여다보니 아쉬운 점도 보였습니다. 특히 역세권 개발이 기대에 한참 못 미치더라고요. 보통 역 근처는 유동인구가 많아서 상권이 자연스럽게 활성화되기 마련인데, 양산 신도시는 그렇지 않습니다. 예를 들어, 한때 분양으로 화제가 됐던 ‘양산 라피에스타’라는 대형 상가를 보면 현재 공실이 심각한 상황이에요. 당시 1층 평당 4천만 원, 2층 3천만 원이라는 높은 분양가에도 불구하고 지금은 텅 빈 점포가 대부분입니다. 분양받은 분들은 대출 이자와 관리비 때문에 허리가 휘어질 지경이라고 하니 안타깝기 그지없습니다. 손님이 없으니 장사가 될 리 없고, 악순환이 계속되는 모습이에요.

잘못된 도시 계획이 낳은 문제

왜 이런 일이 생겼는지 곰곰이 생각해보니, 도시 계획에 문제가 있었다는 결론에 도달했습니다. 양산 신도시를 관통해야 할 지하철 노선이 외곽으로 돌아가게 설계된 점이 가장 큰 원인 같아요. 아파트 단지와 역 사이가 너무 멀어졌죠. 제가 보기에는 이 간격을 일부러 넓혀서 역세권에 상가를 더 많이 짓고 수익을 내려 했던 것 같습니다. 하지만 그 결과 상가가 과잉 공급 상태가 됐어요. 아파트마다 자체 상가가 있는데도 불구하고, 역 근처에 거대한 중심 상가까지 추가로 지었으니 수요를 넘어서 버린 거죠. 주민 편의를 덜 생각한 설계가 이런 결과를 낳았다고 봅니다.

주민 편의가 뒷전이 된 설계

역이 아파트와 멀리 떨어져 있으니 주민들이 지하철을 이용하려면 꽤 걸어야 합니다. 대중교통 연결도 잘 되어 있지 않아서 불편함이 더 커요. 저도 직접 걸어보니 역세권이라 부르기 민망할 정도였습니다. 결국 주민들은 차를 몰고 부산이나 울산, 김해 같은 주변 대도시로 나가버리더라고요. 물금역 근처도 교통 환승 체계가 부족해서 이용하기 불편한 건 마찬가지입니다. 이런 상황이다 보니 역세권 상권이 살아날 수가 없어요. 차라리 처음부터 역과 아파트를 가깝게 배치했다면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다.

대안으로 떠오르는 초고층 주상복합

만약 역 주변에 초고층 주상복합 건물을 지었다면 지금과는 달랐을 거라는 생각이 듭니다. 주상복합은 주거와 상업 공간을 함께 묶어서 상주 인구를 확보할 수 있잖아요. 그러면 자연스럽게 상가 수요도 생기고, 공실 문제도 줄었을 겁니다. 하지만 실제로는 역을 중심으로 억지로 상권을 키우려 했고, 그 결과 주민들에게 ‘역 근처에 살기 어렵다’는 인식을 주었어요. 좋은 입지가 사람들의 발길을 저절로 끌어들이는 게 아니라는 사실을 이번 사례로 다시 확인하게 됐습니다.

그래도 빛나는 양산 신도시의 장점

그렇다고 양산 신도시 전체가 문제투성이는 아니에요. 아파트 밀집 지역은 오히려 잘 돌아가고 있죠. 젊은 층이 많아서 아이들 교육 환경도 좋고, 학원, 학교, 공원, 편의시설이 가까워서 생활 동선이 정말 효율적입니다. 차 없이도 동네 안에서 대부분의 일상을 해결할 수 있으니 편리하더라고요. 녹지와 보행자 공간도 어느 정도 확보되어 있어 도심의 혼잡함과는 다른 여유로움이 느껴집니다. 이런 점들은 양산 신도시가 가진 큰 장점이라고 생각합니다.

도시 개발에서 배운 교훈

이 사례를 통해 많은 생각을 하게 됐습니다. 가장 크게 와닿은 건 ‘도시 개발은 욕심을 줄이고 실수요에 맞춰야 한다’는 점이에요. 역세권만 만들면 사람들이 몰릴 거라는 단순한 계산 대신, 주민들이 실제로 편리하게 생활할 수 있는지, 교통과 상권이 자연스럽게 이어지는지를 먼저 따져야 합니다. “처음부터 역과 아파트를 가깝게 설계했으면 어땠을까”라는 의문이 계속 맴돌더라고요. 단기적인 분양 수익에만 집중하면 공실이나 교통 불편 같은 부작용이 생길 수밖에 없습니다.

사람 중심의 도시를 꿈꾸며

저는 도시 개발이 결국 사람을 중심으로 이루어져야 한다고 믿습니다. 역 주변에 주민이 살지 않거나, 편리한 교통수단이 연결되지 않으면 아무리 큰 상가를 지어도 실패하기 쉽죠. 유동인구가 자연스럽게 생겨야 상권이 활성화되고, 그 지역이 진정한 중심지로 자리잡을 수 있어요. 양산 신도시는 역 근처라는 이유만으로 성공을 보장받을 수 없다는 걸 잘 보여줍니다. 앞으로 다른 신도시를 개발할 때는 이런 점을 반드시 고려해야 한다고 생각합니다.

양산 신도시의 특징 정리

양산 신도시의 장단점을 간단히 표로 정리해보았습니다.

구분	특징
장점	쾌적한 환경, 젊은 층 선호, 학원가와 상권 밀집, 가족 단위 거주 편리
단점	역세권과의 거리, 과잉 상가 공급, 공실 문제, 교통 환승 불편
원인	도시 설계 부족, 주민 편의보단 분양수익 우선, 지하철 노선 외곽 배치
개선책	주민 중심 설계, 초고층 주상복합 활용, 교통과 연계된 실용적 개발

마무리: 더 나은 도시를 위한 고민

양산 신도시는 쾌적한 주거지라는 목표는 어느 정도 달성했지만, 역세권 개발에서는 아쉬운 결과를 남겼습니다. 저는 이 사례를 보며 도시 개발에서 균형과 실용성이 얼마나 중요한지 깨달았어요. 교통수단, 상권, 생활 동선이 잘 맞아야 살기 좋은 도시가 되는 거니까요. 앞으로 신도시를 계획할 때 이런 교훈을 잊지 않았으면 좋겠습니다. 양산 신도시의 경험은 다른 지역 개발에도 큰 참고가 될 거라 믿습니다. 나중에 또 이런 주제로 고민하며 더 좋은 아이디어를 나눠볼 수 있기를 기대합니다.