남천삼익비치 재건축, 99층 꿈이 무산된 이유와 앞으로의 전망

오늘은 부산 수영구 남천동의 대규모 재건축 사업인 삼익비치타운 이야기를 해보려고 합니다. 한때 99층 초고층 랜드마크로 부산의 새로운 상징이 될 거라 기대를 모았던 이 프로젝트가 최근 조합원 반대로 무산됐다는 소식을 듣고, 그 이유와 앞으로의 방향이 궁금해졌어요. 그래서 자료를 모아 정리해봤는데, 여러분과 함께 살펴보면 좋을 것 같습니다.

삼익비치 재건축, 어떤 계획이었나요?

삼익비치타운은 광안리 해변 근처에 자리 잡은 오래된 아파트 단지예요. 1970~80년대 지어진 지상 12층, 33개 동, 총 3060가구로 구성된 이곳은 세월이 흐르며 낡았고, 재건축을 통해 새롭게 태어날 준비를 하고 있었죠. 처음 계획은 지하 3층에서 지상 59층, 8개 동으로 3060가구를 짓는 거였어요. 이 정도만 해도 꽤 큰 규모인데, 여기에 더해 부산시가 야심 차게 추진한 특별건축구역 시범사업 덕분에 99층 초고층 설계안이 등장했어요.

 

99층 계획은 지하 4층에서 지상 99층, 6개 동으로 총 3700가구를 만드는 거였어요. 세대 수가 600가구 이상 늘어나니 일반분양 물량도 많아지고, 조합원 분담금도 줄어들 거라는 기대가 있었죠. 게다가 세계적인 건축가 도미니크 페로가 설계에 참여하면서 화려한 랜드마크로 주목받았어요. 부산시는 용적률 완화(최대 1.2배) 같은 혜택을 주며 도시 가치를 높이겠다는 목표를 세웠고, 삼익비치는 이 시범사업의 핵심 대상지 중 하나로 선정됐습니다.

 

저도 처음 이 소식을 들었을 때 “부산에 99층 아파트가 생긴다니, 정말 멋지겠다!”라고 생각했어요. 광안대교와 바다를 내려다보는 초고층 건물이라니, 상상만 해도 가슴이 뛰더라고요. 하지만 현실은 그렇게 간단하지 않았어요.

분담금 폭탄과 공사비 문제

99층으로 가려면 당연히 공사비가 더 많이 들죠. 조합은 늘어난 세대 수로 일반분양 수익을 충당할 수 있을 거라 예상했지만, 결과는 달랐어요. 기존 59층 설계안에서는 전용 84㎡ 기준 분담금이 약 8억 원이었는데, 99층 설계안에서는 9억 900만 원으로 껑충 뛰었어요. 무려 1억 원 넘게 늘어난 거예요. 공사비도 평당 900만 원에서 1,240만 원으로 올랐고, 공사 기간은 50개월에서 70개월로 20개월이나 연장됐어요.

 

이 숫자를 보고 저는 깜짝 놀랐어요. 1억 원이 더 든다는 건 조합원들 입장에서는 엄청난 부담이잖아요. 게다가 공사 기간이 길어지면 입주도 늦어지고, 그 사이 금융비용도 늘어나니까요. 일반분양가가 평당 7천만 원으로 예상됐지만, 용적률이 기대했던 360%까지 올라가지 않고 정비법상 최대 320%로 제한된다는 점도 문제였어요. 결국 사업 수익성이 떨어질 거라는 우려가 커졌죠.

조합원 반대와 총회 부결

결국 결정적인 순간은 지난 4월 5일 열린 남천2구역재건축조합 정기총회였어요. ‘특별건축구역 진행 안건’을 투표에 부쳤는데, 결과는 부결이었어요. 전체 조합원 2,957명 중 2,288명이 투표에 참여했는데, 찬성 1,313표, 반대 925표, 무효·기권 50표가 나왔어요. 사업을 진행하려면 최소 과반수(1,479표 이상)가 필요했는데, 그조차 넘지 못했죠. 재산권 관련 안건이라면 3분의 2 이상(약 1,972표)이 필요했으니 더더욱 멀었어요.

 

조합원들이 반대한 이유는 뻔했어요. 분담금이 너무 비싸고, 공사 기간이 늘어나는 데다 입주 지연까지 겹치니까요. 저도 조합원이었다면 “이렇게 부담이 크면 차라리 원래 계획대로 하는 게 낫겠다”고 생각했을 것 같아요. 결국 조합은 99층 계획을 포기하고 기존 59층 설계안으로 돌아가기로 했어요. 부산시의 특별건축구역 시범사업에서도 삼익비치가 빠지면서, 남포동 하버타운과 영도 콜렉티브 힐스만 남게 됐습니다.

왜 이렇게 된 걸까요?

이 상황을 곰곰이 생각해보니 몇 가지 이유가 떠오르더라고요.

• 비용 부담: 99층을 짓는 데 드는 공사비와 분담금이 현실적으로 감당하기 어려웠어요. 조합원 입장에서는 당장 눈앞의 지출이 더 중요하니까요.
• 소통 부족: 부산시와 조합이 조합원들과 충분히 의견을 나누지 않고 밀어붙인 점이 아쉬워요. 주민들 입장에서는 갑작스럽게 늘어난 부담에 반발할 수밖에 없었죠.
• 현실적인 선택: 요즘 경제 상황이나 부산 부동산 시장을 보면, 화려한 랜드마크보다 실용적인 재건축이 더 필요하다는 판단이 작용한 것 같아요.

특히 부산시는 이 프로젝트를 통해 도시 이미지를 업그레이드하려 했지만, 정작 주민들의 현실적인 고민을 놓친 게 아닌가 싶어요. 조합도 처음부터 주민들과 더 조율했으면 이런 결과는 피할 수 있었을지도 모르겠어요.

앞으로의 전망은?

이제 삼익비치 재건축은 59층 설계안으로 진행될 예정이에요. 조합 관계자도 “기존 계획대로 추진한다”고 밝혔으니, 큰 변화 없이 차근차근 진행될 가능성이 높아요. 99층이라는 꿈은 사라졌지만, 59층만 해도 충분히 멋진 단지가 될 거라 생각해요. 광안리 해변 근처라는 입지 자체가 워낙 좋아서, 재건축이 완료되면 여전히 인기 있는 아파트가 되지 않을까요?

 

다만, 이번 일을 계기로 부산시와 재건축 조합들이 주민 의견을 더 신경 써야 한다는 생각이 들었어요. 아무리 좋은 계획이라도 주민들이 동의하지 않으면 무산될 수밖에 없으니까요. 앞으로 남포동과 영도에서 진행될 특별건축구역 사업도 이런 점을 반면교사로 삼으면 좋겠어요.

나에게 주는 교훈

이번 삼익비치 재건축 소식을 정리하면서, 저에게도 작은 깨달음이 생겼어요. 부동산 투자를 고민할 때 화려한 계획이나 미래 가치를 너무 맹신하기보다는, 현실적인 비용과 리스크를 꼼꼼히 따져봐야 한다는 거예요. 조합원들처럼 실리적인 선택이 때로는 더 현명할 수 있겠죠. 여러분은 이번 일에 대해 어떻게 생각하시나요? 부동산에 관심 있다면 이런 사례를 참고해서 나만의 기준을 세워보는 것도 좋을 것 같아요.